两层轻钢别墅 13.6×11.6米：一层两个商铺二层自住

▲ 两层轻钢别墅外观效果参考（开间 13.6 米 × 进深 11.62 米）

开间 13.6 米、进深 11.62 米，一层北侧是两个各自独立的商铺，各约 6.8 米面宽、独立卷帘门；南侧才是自住的一室一厅。二层三间卧室加起居室，客厅挑空，主体满铺约 290 ㎡。

图纸参数：两层　｜　开间 13.6 米 × 进深 11.62 米　｜　卧室 4 间　｜　2 间公卫 + 2 间内卫　｜　主体满铺约 290 ㎡

一、平面怎么分：逐层看房间

一层：商铺×2、厨房、餐厅、客厅、卧室（带内卫）、公卫。

二层：卧室×3、公卫、内卫、起居室、储藏室、露台、挑空客厅。

一层从北往南：两个商铺占掉整个北半部，中间一道分户墙隔开；往南是厨房、公卫、餐厅、客厅，东南角一间卧室带内卫，楼梯在中间偏东。二层三间卧室占北侧和东南，公卫和内卫在中间，起居室朝南，西南角是挑空客厅上方，西侧留露台，东北角储藏室。

二、开间 13.6 米、进深 11.62 米，限制在哪

13.6 米面宽、11.62 米进深，这个尺寸的组合是为了「前店后宅」服务的：商铺进深 4.5 米左右，刚好够摆货架加收银台；住宅部分拿到剩下的 7 米。限制是两套系统——商铺的营业时间和住宅的作息不一致，隔墙必须做隔声，而且两套水电要分开计量。

底商住宅最容易踩的坑是两套系统没分开：商铺和住宅共用一个电表、一套水管，后期出租或者分家就扯不清；另外商铺层高通常要做到 3.6 米以上，这一层的层高会直接抬高二层楼面。

三、两层轻钢结构怎么做

一层商铺是大开间，几乎没有隔墙，属于软层；二层住宅的隔墙多、荷载也大。轻钢的做法是把商铺和住宅之间的那道楼盖做强：主梁沿短向布置，并在分户墙位置设置刚性支承，让一层的大空间和二层的墙体能各自受力。商铺那两樘卷帘门上方的过梁要按洞口宽度单独配，不能沿用标准龙骨间距。

四、造价大概在什么区间

按主体满铺 290 ㎡ 估算（露台、门廊、挑空不计建面，实际以设计图为准）：

290 ㎡ 的主体部分大致在 26–37 万；做到能住人，通常要 46–63 万。同样面积差出十万很正常，差别多在墙体保温厚度、门窗和屋面材料上，先比配置再比单价。

工期可以对照着看：两层主体 20–30 天，整体到入住 3–3.5 个月。面积越大，主体和装修的交叉越多，别按平方数简单乘。

这是 2026 年河北及周边的常规行情，地区、材料档次、施工队水平都会让总价浮动两成以上。真正能压价的是配置取舍，不是找更便宜的钢材——结构上省下来的钱，后期补墙板开裂和吊顶裂缝都不够。

五、这个方案适合谁

适合在镇上、路边有宅基地、想做点小生意的：一层两个商铺可以自营一个租一个，二楼住人，生活和收入在一栋房子里解决。位置是关键——这种方案只有在有客流的路边才成立，纯村里的宅基地做底商意义不大。

▲ 一层平面图（开间 13.6 米 × 进深 11.62 米）

▲ 二层平面图（开间 13.6 米 × 进深 11.62 米）

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